眉山楼市新政全解读 为您提前算好经济账
新闻来源：眉山网
更新时间：2016-07-03 05:07:34
责任编辑：
眉山网记者 黄海波
2016年6月22日，市住房和城乡建设局、市财政局、东坡区人民政府联合印发了《积极化解商品房库存促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）。
《实施意见》从购买二手住房、商业地产、新建商品车库、出售二手住房后再购买新建商品住房、市外团购新建商品住房等五个方面，详细提出了具体的补贴或奖补措施。《实施意见》出台后，引起了社会各界的广泛关注。《实施意见》中涉及有哪些优惠政策？购房补贴标准是多少？相比之前，政策实施后市民置业到底能省下多少钱？以上这些问题，记者在此便为您一一解答。
政策1
购买二手住房补贴
对象：户籍在眉山市辖区范围内的所有农村居民、城镇居民和外来创业就业人员在眉山中心城区购买二手住房者。
政策：1、在2016年7月1日—2016年9月30日购房的，由财政部门按照房屋交易双方纳税总额的50%奖补购房者。
2、在2016年10月1日—2016年12月31日购房的，由财政部门按照房屋交易双方纳税总额的30%奖补购房者。
3、办理房屋产权证、土地使用证除收取工本费以外，其他行政事业性收费采取先缴后由财政全额奖补购房者。
解读：
二手房交易对于身处三四线城市的眉山来说，近几年来一直不温不火，且存在库存量大，去化周期长的问题。记者了解到，政策出台前，市房管局通过实地调研眉山中心城区二手房时发现，眉山中心城区目前二手房存量约有8000套，110万平方米，其中拥有两套及以上二手住房的房主，70%以上都有对外出售的意愿。
如何让有意愿出售二手房的市民，尽快出售自己的二手房，购买新房改善居住条件，成为了二手房去库存的关键因素。
据调查，目前眉山中心城区购买二手房的房源群体大多是进城务工的农民工或刚大学毕业的学生。该政策通过奖补，不仅有效减轻这部分经济实力较弱的购房群体的住房需求，同时也解放了部分改善型置业者，让他们有条件，出售手中的二手房后，再选择购买新建商品房，有效刺激新建商品房的成交。
购置案例：
市民王先生购买一套满2年的二手房（首套），面积100平方米，单价2600元，合同金额260000元，并在房管部门过户备案登记。新政实施前他需要交纳的税费为：260000元×1%（个人所得税）+260000元×1.5%（契税）=6500元。
而新政实施后，王先生的税费优惠情况为：2016年7月1日——9月30日期间购房可优惠［260000元×1%（个人所得税）+260000元×1.5%（契税）］×50%=3250元；2016年10月1日——12月31日期间购房可优惠［260000元×1%（个人所得税）+260000元×1.5%（契税）］×30%=1950元。
备注：1。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。2。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。3。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
政策2
购买商业地产补贴
对象：户籍在眉山市辖区范围内的所有农村居民、城镇居民和外来创业就业人员在眉山中心城区购买新建商业地产者。
政策：1、由市房管局协调房地产开发企业按照商业地产售价总额不少于20%给予优惠。
2、在2016年7月1日—2016年9月30日购买的，由财政部门按照商业地产交易双方纳税总额的30%奖补购买者。
3、在2016年10月1日—2016年12月31日购买的，由财政部门按照商业地产交易双方纳税总额的20%奖补购买者。
解读：
随着房地产行业存量房时代的到来，商业地产的高库存已成为全国各大城市开发商面临的一大难题。然而相对住宅而言，商业地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广，大量已修建完毕的写字楼和购物中心无法实现完全利用一定程度上意味着资源的巨大浪费。一面是商业地产的产能过剩，一面是有效的商业化业态供需失衡，如何盘活商业地产存量，有效去化，成为亟待解决的问题。
对此，该政策充分结合了眉山本地实际情况，提出市民在购买商业地产时不仅能享受到开发企业给予总价不少于20%优惠，还可以享受双方纳税总和的奖补。从两个方面给予购房者补贴，旨在拉动购房者消费，促进商业地产去库存。
购置案例：
市民张先生购买一套30平米单价为15000元/㎡，总价45万元的商业地产。按照新政出台前的规定一平米的税收情况为：15000元×0.1%（印花税）+15000元×5%（营业税）+15000元×0.6%（城建及附加）+15000元×2.5%（预缴土地增值税）+15000元×2.5%（预缴企业所得税）+15000元×4%（契税）=2205元，即30平米，共需要交纳66150元的税费。
新政实施后，张先生如果在2016年7月1日—2016年9月30日购买，不仅可以享受到开发企业的优惠，同时还可以获得政府税收奖补，共为450000元×20%+66150元×30%=109545元。而如果在2016年10月1日—2016年12月31日购买，则可以获得450000元×20%+66150元×20%=103230元的优惠。
政策3
购买新建商品车库补贴
对象：户籍在眉山市辖区范围内的所有农村居民、城镇居民和外来创业就业人员在眉山中心城区购买新建商品车库者。
政策：1、由市房管局协调房地产开发企业按照车库售价总额不少于20%给予优惠。
2、在2016年7月1日—2016年9月30日购买的，由财政部门按照优惠后车库价格的10%奖补购买者。
3、在2016年10月1日—2016年12月31日购买的，由财政部门按照优惠后车库价格的5%奖补购买者。
解读：
据了解，眉山中心城区车位库存量约87.5万平方米，若按目前的消化速度计算，车位库存需要约58个月才能完全消化。
持续攀升的车位供应量与不尽乐观的销售量形成眉山车位库存去化的强烈反差。如何加速化解车位库存，也成为大多数开发商不得不面对的攻坚持久战。
新政实施，可谓是注入市场信心的一针强心剂。对于购买车位的市民，不仅可以销售到开发企业给予售价总额的20%的优惠，还可以享受到财政部门按照优惠后车库价格的10%或5%的奖补。这将直接拉动车位成交，政策利好通过激活车位购买市场，吸引车位购买需求，或将使眉山车位高库存的现象得以改善。据预测，政策实施后将使车位销售增长100%。
购置案例：
市民杨女士在眉山城区一小区地下车库购买了一个停车位，总价5.3万元。新政实施前，杨女士的车位没有任何优惠。
新政实施后，如果杨女士在2016年7月1日—2016年9月30日购买，可以获得53000万元×20%+（53000元-10600元）×10%=14840元的优惠。而如果在2016年10月1日—2016年12月31日购买，杨女士则可节省53000万元×20%+（53000元-10600元）×5%=12720元。
政策4
出售二手住房后再购买新建商品住房补贴
对象：户籍在眉山市辖区范围内的所有农村居民、城镇居民和外来创业就业人员在眉山中心城区出售二手住房后再购买一套新建商品住房。
政策：1、由市房管局协调房地产开发企业给予300元/㎡优惠。
2、在2016年7月1日—2016年9月30日购房的，可享受财政部门给予200元/㎡补贴。
3、在2016年10月1日—2016年12月31日购房的，可享受财政部门给予100元/㎡补贴。
解读：
近年来，随着收入和居住需求的提升，前几年购房的“刚需族”逐步加入换房大军，成为楼市的重要购买力。记者了解到，在以往，眉山房地产市场上一直以两室、小三室为主打，但随着近两年政策利好的不断释放，市场需求持续增加，部分楼盘的改善类产品也迎来一轮去库存热潮。
据不完全统计，目前眉山楼市改善型置业占到了3成以上，这其中通过出售二手房到改善居住的条件占到了很大一部分比例。鼓励市民出售二手住房后再购买新建商品住房政策就是为了鼓励这部分让有经济实力的购房者，到新城区购房，改善居住环境，从而也是响应市委、市政府提出的“繁荣新城，抽松老城”的号召。
购置案例：
市民郭女士为改善居住环境，在卖掉原有的房产之后，又以总价35万元购买了一套建筑面积约100㎡的房源。新政实施前，郭女士没有任何优惠。
新政实施后，仍是100㎡的房源，如果郭女士在2016年7月1日—2016年9月30日购买可以享受到100㎡×300元/㎡+100㎡×200元/㎡=50000元的优惠；如若是在2016年10月1日—2016年12月31日购买，即可享受到100㎡×300元/㎡+100㎡×100元/㎡=40000元的优惠。
政策5
市外团购新建商品住房补贴
对象：户籍在眉山市辖区范围以外的购房者，在眉山中心城区团购新建商品住房者。
政策：1、由市房管局协调房地产开发企业给予300元/㎡优惠。
2、在2016年7月1日—2016年9月30日购房的，可享受财政部门给予200元/㎡补贴。
3、在2016年10月1日—2016年12月31日购房的，可享受财政部门给予100元/㎡补贴。
解读：
近年来眉山始终坚持“强力推进新型城镇化，加快建设生活品质之城，实现城市发展新跨越”的目标，在坚定不移做大、做优、做特、做美城市的同时，不断完善城市功能，提升城市品质，增强城市承载能力。目前，各项品质生活工程正稳步推进，城市面貌焕然一新，人居环境得到有效改善，市民幸福指数也在节节攀升。
城市形象提升，城市美誉度增强，也吸引了越来越多的外地人来眉山置业安家。据市房管局统计数据显示，每年成都周边地市州以及川外城市来眉山购房置业人群大约占每年购房总人数的20%。
把更多的市外来眉团购新建商品房的人群吸引过来，就是新政出台的主要目的。这一政策不仅降低了外地人来眉置业成本，更进一步提升了外地人来眉置业投资的热情。
购置案例：
来自湖北的李先生，以总价40万元购买了一套建筑面积约120平方米的房源。新政实施前，李先生没有任何优惠。
新政实施后，仍是120㎡的房源，如果李先生在2016年7月1日—2016年9月30日购买可以享受到120㎡×300元/㎡+120㎡×200元/㎡=60000元的优惠；如若是在2016年10月1日—2016年12月31日购买，即可享受120㎡×300元/㎡+120㎡×100元/㎡=48000元的优惠。
