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小区旧貌换新颜 改造以后怎么管?

新闻来源:眉山日报      

更新时间:2020-08-25 09:55:46

责任编辑:熊莉


  城镇老旧小区改造,与民生福祉相连,与城市文明相系,但由于量大面广,情况各异,具体推动起来并非易事。今年,全市447个城镇老旧小区纳入改造计划,涉及居民20770户。意见怎么统一?利益如何平衡?改好之后如何管理防止反弹?要解决这些问题,远远不是一项建设工作能做到的,而应作为一项基层社会治理工程,发动群众共谋、共建、共管、共评、共享。

  □本网记者 杜艳 文/图

  【意见怎么统一?】

  先自治后改造 尽量平衡各方利益

  “我们小区没有绿化,应该增加绿化面积。”“停车棚又窄又破,能不能维修一下,改成可以充电的那种?”“建议增设一个活动室,老年人、小孩子有地方玩。”……8月6日、7日晚,东坡区苏祠街道为民巷社区先后在下西街62号、为民巷18号召开全体居民会议,讨论老旧小区改造工作,居民七嘴八舌地提出了建议。

  “具体改哪些,怎么改,每个业主都有自己的想法。”苏祠街道相关负责人表示,“双创”工作中,很多老旧小区经过整改后,外观环境改善了,但内部治理仍然不易:小区空间只有那么大,年轻人想增设停车位,老年人想增设活动室,需要多方协调,找到“最大公约数”。

老旧小区改造前广泛征求居民意见。

  8月10日中午,为民巷社区工作人员彭静琳前往下西街62号,征集业主对老旧小区改造的意见。下西街62号,不只是一个门牌号,更是下西街小巷里的一个老旧小区。说是小区,其实只有3栋居民楼,没有物业管理,外人可以随便出入。尽管阳光强烈,但一栋居民楼的楼道入口处,墙壁上仍有大面积的水渍和青苔印。

  “我在这里住了26年。小区1994年刚修起来时,还算比较好的。”居民戴秀荣曾是原眉山饮食服务公司的职工,也是这里最早的住户,见证了小区一步步由盛到衰。以前,她居住的这栋居民楼里,左邻右舍都是同一公司的熟人,彼此照应,生活开心。后来,由于缺少持续性投入维修,各种基础设施逐渐老化,最大的问题是雨污主管网年久失修,到处堵塞、浸水,有条件的人家纷纷搬走了。现在,小区里的房子空的空,卖的卖,搬进来一些新面孔,“不少人我都不认识了”。

  戴秀荣期待这次老旧小区改造能解决多年“顽疾”。为此,她积极配合社区,帮忙打电话联系一些老邻居,征集他们的建议和意见。按照我市老旧小区改造方案,符合条件的小区想改造,首先就是征集业主意见。如果整个小区同意改造户数超过总户数的三分之二,就可以申报改造。“一共80多户,现在签了39户,不到一半。”彭静琳带着老旧小区改造意见征求表,挨家挨户敲门征集意见。“小区是我家,改造靠大家。”彭静琳说,希望像戴秀荣这样的业主多一些,大家积极主动参与到小区改造工作中来。

  “不少老旧小区‘脏乱差’,根本原因是管理失序,所以引入物业管理或居民自治组织是关键。”市老旧小区改造指挥部相关负责人表示,街道、社区引导小区业主按照“先自治后改造”原则,宣传老旧小区改造政策,统一业主意见,协调解决小区矛盾纠纷,这是改造程序的第一步。在充分征求业主意见的基础上,住建部门会同街道办,因地制宜,按照“一小区一方案”的原则,委托有关单位编制小区改造设计方案,并在小区显著位置公示5天。期间,根据大家的反馈意见,修改完善设计方案,评审后再公示,多次修改完善后,才能启动施工。

  据悉,截至7月底,我市老旧小区改造全面启动,其中236个小区已制定改造方案,完成任务数的52.8%;开工小区129个,占任务数28.9%;完工小区39个,占任务数8.7%。

  改造老旧小区,建设美好家园。

  【改造带来什么?】

  老小区新生活 搬走的邻居回来了

  8月10日下午,走进彭山区凤鸣街道城东社区致民路110号的北苑小区,入口处新安装的门禁系统、新建的门卫室让人眼前一亮。小区里绿树成荫、干净整洁,车辆停放规范有序,绿化带旁设置有卡通小木房,里面放了宠物粪便捡拾纸。在党群活动中心内,4名老年人正乐呵呵地打牌娱乐。“这里凉快,可以看书看报。我们每天上午都来这里耍。”78岁的居民王桂枝说,以前小区没有路灯,没有门卫,老年人也没有活动的地方,还出现过电瓶车、摩托车被盗现象,有些业主因此搬离了小区。

  建于20世纪90年代的北苑小区共有住户96户,大部分为彭祖广场拆迁安置户。2019年,凤鸣街道启动了该小区的改造工程,拆除违建、黑化路面,重新进行功能分区,设置休闲活动区、机动车停车区、非机动车车棚,并配套修建党群活动室,安装监控等安防设施,新建门卫室等。

  “以前垃圾没人清运,有的业主还把车随意停放在小区里,堵塞交通,居民间因此发生冲突。”北苑小区业委会主任尹勇说,改造过程中,街道办充分听取居民意见,规划建设了停车位,安装了免费充电桩,小区长期存在的矛盾得到有效化解。

  “改造完成后,小区一下提档升级了,住起也舒心。”小区居民岳元兴说,附近有学校、菜市、广场、商场,生活非常便利。早几年,管理没跟上,一些邻居搬走了。如今,基础设施完善了,环境变好了,有两户搬走的老邻居又搬回来了,“太让人高兴了。”岳元兴说。

  “老旧小区改造,真正实现了居民受益、房屋升值。”彭山区住建局相关负责人说,以80号小区、北苑小区、金桂苑小区为例,小区“脏乱差”得到有效治理,房屋也随之增值了,买卖均价从改造前的约2600元/平方米,涨到改造后的4000元/平方米。

  截至目前,彭山区累计投入资金约1469余万元,完成老旧小区改造39个,正在改造12个,剩余24个即将启动改造,年底前全面完成。通过改造,老旧小区的整体环境得到显著提升、治安防控更有保障,真正实现了从“有所居”到“更宜居”的老小区新生活。

改造后的北苑小区增设了党群活动室。

  【后续怎么管理?】

  设立维修基金 建立长效机制

  老旧小区改造是看得见、摸得着、实打实的民生项目。但改造完成后,如果缺乏有效管理,时间一长,很容易反弹。后续怎么管?建立长效机制很重要。

  “每个平方米收10元钱,这不是改造费,是专项维修基金,以后用于小区的管理维护。”8月10日傍晚,在眉山中心城区落虹巷99号小区,正在召开的老旧小区改造意见征集会上,社区工作人员向居民解释收费事项。

  “该怎么出就怎么出,我支持改造工作。”小区业主王志林坦言,涉及收费,难免有人不情愿。但忍受了这么多年的“脏乱差”,现在政府牵头帮忙改造小区,大家更应该齐心协力把小区管理好。

  为让大家共同努力,做好老旧小区管理维护,东坡区在老旧小区启动改造前,根据小区实际,按照房屋产权面积,以10—15元/平方米的标准筹集群众承担部分资金。这部分资金由小区自治组织负责收取,存入社区开设的资金专户,主要用于小区改造后的管理维护。

  在老旧小区改造较早的彭山区,已探索出一条老旧小区改造后的共管共享之路。

  改造后的80号小区增加了无障碍设施。

  “很多老旧小区只有几栋楼,规模小、住户少,管理成本高,收益少甚至可能亏本,物业公司对老旧小区望而却步。”凤鸣街道城西社区相关负责人说。为解决这个问题,凤鸣街道采取“连片打包”方式,将地域邻近、情况类似的小区连片整合,打包给一家物业公司管理。这样有效解决了物业公司赚不到钱、老旧小区无人管的问题。同时,街道结合老旧小区改造,出资对基础设施、安防技防设备集中“补短”,降低业主及物业公司的负担,并在后期通过开放共享车位、小区广告植入等方式,补贴物业费用。

  在实现“有人管”的同时,还要注重“管得好”。目前,彭山区共建立小区或片区党支部179个。在基层党组织引领下,物业公司入驻后,建立收集问题、解决问题、反馈结果“三步走”机制。基层党组织引导物业公司为业主提供“点单式”服务项目,精准解决好居民最关心、最急迫的环境卫生、健身设施、水电气配套等问题。

  “改造相对容易,难的是如何不反弹。”市住建局相关负责人表示,像彭山区这种改造完成后引入物业管理的做法,有利于让改造成果长期保持下去。我市老旧小区改造后,可由小区大多数居民集体自主选择是否纳入物业管理,积极探索推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业共管共享的管理体制,激发居民主动性、积极性,共同搞好老旧小区管理维护,形成常态长效。

不少老旧小区改造后增设了停车位。

  “老旧小区改造不是对‘硬件’一改了事。通过改造,进一步激发城市活力,推动基层社会治理,才是老旧小区改造的深层次意义所在。”市住建局相关负责人表示,我市在城镇老旧小区改造中,通过建立和完善基层党组织、业主委员会、小区居民自治组织等,充分发挥基层党组织在社区治理体系建设中的领导作用,统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业等,推进城镇老旧小区改造。同时,搭建沟通议事平台,利用“互联网+共建共治”模式,开展城镇老旧小区党组织引领的多种形式基层协商,主动了解居民诉求,促进居民形成共识,发动居民主动参与改造方案制定、投工投劳、配合施工、后续管理、监督评价,共享“整洁、舒适、安全、美丽”的小区环境,促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的城市治理体系,打造共建共治共享的社会治理格局。

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